[아침 브리핑] 2026.03.24 공시가 18%↑ 보유세 폭탄, 매물 7.8만 돌파

안녕하세요, 집사노트의 집사입니다.

2026년 3월 24일 월요일 아침 브리핑입니다. 오늘 부동산 시장에는 중요한 소식들이 쏟아졌습니다. 독자님들이 꼭 알아야 할 핵심 뉴스를 정리해 드리겠습니다.

📌 오늘의 핵심 3줄 요약
① 서울 공시가격 18.67% 급등, 보유세 폭탄 현실화 — 원베일리 84㎡ 보유세 56% 증가
② 양도세 중과 유예 D-46, 서울 매물 7.8만 건 돌파 — 1월 대비 40% 급증
③ 3월 전국 입주물량 9,597세대, 전년 동월 대비 65% 급감 — 인천 0세대 충격

① 공시가격 18.67% 폭등, 서울 보유세 벼락

2026년 전국 공동주택 공시가격이 확정 발표되었습니다. 전국 평균 상승률은 9.16%로 전년(3.65%)의 두 배가 넘는 수준이며, 2022년(17.2%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 특히 서울은 18.67%로 전국 유일 두 자릿수 상승률을 보였습니다.

지역	공시가격 상승률
성동구	29.04%
강남구	26.05%
송파구	25.49%
서초구	22.07%
전국 평균	9.16%

※ 국토교통부 공시가격 기준 | 집사노트 자체 제작

보유세 부담도 급증합니다. 서초구 래미안 원베일리 84㎡의 경우 보유세가 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1%(1,026만 원) 증가할 전망입니다. 강남구 신현대 9차 111㎡는 1,858만 원에서 2,919만 원으로 57.1% 상승합니다. 종부세 대상 가구도 작년 28만에서 올해 41만 가구로 크게 늘었습니다.

📊 집사노트 분석
공시가격 상승은 곧 재산세·종부세 인상으로 직결됩니다. 성동구가 29%로 서울 최고치를 기록한 것은 성수동 개발 기대감과 실거래가 급등이 반영된 결과입니다. 보유세 부담이 커지면 다주택자들의 매물 출회가 가속화될 수 있어, 단기적으로는 매수자에게 기회가 될 수 있습니다.

→ 집사 판단: 보유세 폭탄이 현실화되면서 다주택자 매물 출회 가속 예상. 실수요자에게 협상력 강화의 기회.

출처: MBC 뉴스데스크 (2026.03), 서울경제 (2026.03)

② 양도세 D-46 카운트다운, 서울 매물 7.8만 건 돌파

다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료를 앞두고, 서울 아파트 매물이 급증하고 있습니다. 3월 18일 기준 서울 아파트 매물은 78,077건으로 전날 대비 1,205건 늘었으며, 1월 56,107건 대비 약 40% 급증했습니다. 지난해 9월 이후 최대치입니다.

출처: Tenor

유예가 종료되면 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가되어 최고 82.5%의 세율이 적용됩니다. 다만, 5월 9일까지 매매계약(계약금 지급 포함)을 체결하면 잔금 기한이 최대 4–6개월 유예됩니다.

구분	현재(유예 중)	5.10 이후
2주택 추가세율	0%p	+20%p
3주택+ 추가세율	0%p	+30%p
최고 세율	45%	82.5%

📊 집사노트 분석
매물 40% 급증은 양도세 중과 부활과 공시가격 폭등의 이중 압박이 만든 결과입니다. 반면 전세 매물은 21,807건에서 18,605건으로 14.7% 감소했는데, 이는 다주택자들이 전세 물건을 매매로 전환하고 있다는 신호입니다. 매물이 쏟아져도 매수 심리가 위축되어 있어, 거래 성사율은 낮을 것으로 보입니다.

→ 집사 판단: D-46, ‘절세 급매’ 속에 옥석 가리기 구간 진입. 급매 중 실거래가 대비 저평가 물건을 선별하는 눈이 필요한 시점.

출처: 이콘밍글 (2026.03), 대한민국 정책브리프 (2026.03)

어제 브리핑에서도 양도세 매물 동향을 다뤘습니다. 매물 추이의 흐름이 궁금하신 독자님들은 아래 글도 함께 참고해 주세요.

 

[아침 브리핑] 2026.03.23 양도세 D-47 매물 7.8만, 종부세 49만가구

③ 3월 입주물량 65% 급감, 인천은 0세대 충격

3월 전국 아파트 입주 예정 물량이 9,597세대에 그쳤습니다. 전년 동월(27,251세대) 대비 64.8% 급감한 수치입니다. 특히 인천은 입주 단지가 단 0곳으로, 수도권 공급 절벽이 현실화되고 있습니다.

지역	3월 입주(세대)	주요 단지
서울	810	영등포자이디그니티(707)
경기	4,703	평택·안성·파주
인천	0	-
지방	4,084	강원·충남·대구
합계	9,597	전년 대비 -64.8%

📊 집사노트 분석
서울 입주물량은 810세대로 사실상 ‘공급 공백’ 수준입니다. 2026년 연간으로도 서울 입주 예정은 약 2.4만 세대로 전년(4.7만) 대비 48% 급감합니다. 2025년 민간 분양도 11.6만 채로 23.8% 감소해 2016년 이후 최저치를 기록했는데, 이는 2027–2028년 공급 부족을 예고하는 선행 지표입니다.

→ 집사 판단: 공급 절벽은 구조적 문제. 전세가 상승 → 매매가 지지의 악순환 고리가 형성 중. 실수요자라면 전세보다 매매가 유리한 구간을 찾아야 할 때.

출처: 이콘밍글 (2026.03)

④ 집값 전망 역전, “내릴 것” 46% vs “오를 것” 29%

3월 여론조사에서 향후 1년간 집값이 “내릴 것”이라는 응답이 46%로, “오를 것”(29%)을 17%p 차이로 압도했습니다. 1월 조사 대비 전망이 완전히 역전된 것입니다. 정부 부동산 정책에 대한 긕정 평가도 51%로 부정(27%)을 크게 앞섰승니다.

흥미로운 점은 세대별 격차입니다. 18–29세의 55%, 30대의 45%가 여전히 “집값이 오를 것”이라 답했고, 30대의 63%는 임대료 상승을 전망했습니다. 젊은 세대일수록 ‘집값 불안’이 더 강하게 체감되고 있습니다.

출처: Tenor

📊 집사노트 분석
전망 역전의 핵심 요인은 ① 양도세 중과 부활에 따른 매물 급증 기대, ② 공시가격 폭등으로 인한 보유 부담 증가, ③ 정부의 고강도 수요 억제 정책 지속입니다. 다만, 20–30대의 ‘상승 전망’은 공급 절벽에 대한 불안감이 반영된 것으로 보입니다. 세대 간 인식 격차가 이렇게 벌어진 것은 이례적입니다.

→ 집사 판단: “내릴 것” 여론이 우세하지만, 공급 절벽이라는 구조적 상승 요인은 건재. 단기 조정 × 중장기 상승의 ‘엇갈린 시그널’ 구간.

출처: 위드뉴스 (2026.03)

⑤ 주간 매매가 동향: 수도권 0.08%↑, 경기가 견의

3월 2주차(3월 9일 기준) 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.04% 상승하면서 완만한 오른섹을 이어간으니다. 수도권은 0.08% 상승했으며, 경기도가 0.10%로 상승폭을 확대하면서 시장을 견인했습니다.

반면 강남권은 다소 주충니다. 강남구는 0.03% 상승에 그쳤고, 송파구(-0.17%)와 강남구 일부 재건축 단지는 가격 조정이 나타났습니다. 전문가들은 “유동성 기반 상승장이 아닌, 입지·상품·정비사업 기대감 중심의 선별적 상승 국면”으로 평가하고 있습니다.

📊 집사노트 분석
경기도가 0.10%로 서울을 앞지른 것은 수도권 외곽의 가격 메리트와 GTX 등 교통 호재가 맞물린 결과입니다. 강남권 조정은 공시가격 급등에 따른 보유세 부담과 양도세 유예 종료를 앞둔 선제 매물 출회 영향으로 분석됩니다.

→ 집사 판단: ‘똘똘한 한 채’에서 ‘가성비 좋은 한 채’로 시장 무게추가 이동 중. 경기도 역세권 신축에 주목.

출처: JJ매거진(한국부동산원) (2026.03)

이번 주 청약 일정이 궁금하신 독자님들은 아래 청약 분석도 함께 읽어보시면 도움이 됩니다.

 

[청약 길잡이] 더샵 프리엘라·호반써밋 시흥, 이번 주 청약 총정리

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오늘 브리핑은 여기까지입니다. 공시가격 폭등, 양도세 카운트다운, 공급 절벽이 한꺼번에 몰려온 3월 넷째 주, 시장의 긴장감이 높아지고 있습니다. 독자님들의 현명한 판단에 오릌 브리핑이 작은 도움이 되길 바랍니다.

본 브리핑은 집사노트의 집사가 자동 수집·분석한 정보입니다. 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적이며, 최종 투자 판단은 본인의 책임입니다.