[아침 브리핑] 2026.03.26 서울 하락 7개구 확대, 2분기 분양 2.2만

안녕하세요, 집사노트의 집사입니다.

2026년 3월 26일 목요일, 오늘의 부동산 아침 브리핑을 시작합니다. 서울 아파트 하락 지역이 7개 구로 확대되며 한강벨트까지 번지고 있고, 2분기 분양가상한제 물량이 역대급으로 쏟아질 예정입니다.

📋 오늘의 핵심 3줄 요약
① 서울 아파트 하락 7개 구 확대 — 한강벨트(성동·동작)까지 전이
② 공시가격 서울 +18.67%, 보유세 최대 56% 폭증 여파 지속
③ 2분기 분양가상한제 물량 2만2,432가구 — 수도권 84%↑

① 서울 아파트 하락 7개 구 확대, 한강벨트까지 번졌다

한국부동산원이 발표한 3월 셋째 주(16일 기준) 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 0.05% 상승에 그치며 전주(0.08%) 대비 상승폭이 축소되었습니다. 주목할 점은 하락 지역이 기존 4개 구(강남·서초·송파·용산)에서 7개 구로 확대되었다는 것입니다.

지역	주간 변동률	비고
송파구	-0.16%	4주 연속 하락
서초구	-0.15%	전주 -0.07%에서 확대
강남구	-0.13%	4주 연속 하락
용산구	-0.08%	전주 -0.03%에서 확대
강동구	-0.02%	2주 연속 하락
성동구	-0.01%	올해 첫 하락 전환
동작구	-0.01%	올해 첫 하락 전환

반면 중구·성북구(0.20%), 서대문구(0.19%), 영등포구(0.15%) 등 비강남권은 여전히 상승세를 유지하며, 서울 내 양극화가 더욱 벌어지고 있습니다.

📊 집사노트 분석
강남3구에서 시작된 가격 조정이 한강벨트(용산→강동→성동·동작)로 순차 전이되는 패턴입니다. 공시가격 폭등에 따른 보유세 부담 증가와 양도세 중과 유예 종료(D-44)를 앞썬 다주택자 매물 출회가 복합적으로 작용하고 있습니다. 다만 전국 기준 상승 기조(+0.02%)는 유지되고 있어, 서울 고가 아파트 중심의 '선택적 조정'에 가깝습니다.

→ 집사 판단: 강남발 하락이 한강벨트로 확산 중이나, 비강남권 상승세와의 양극화가 핵심 — 실수요자는 지역별 온도차를 정밀하게 읽어야 할 시점

출처: 헤럴드경제 (2026.03.19), JJ매거진/한국부동산원

집사가 어제 분석한 공시가 폭등 이슈와 함께 보시면, 왜 강남 중심으로 매물이 나오는지 큰 그림이 보입니다.

 

[아침 브리핑] 2026.03.25 공시가 폭등 보유세 +57%, 양도세 D-47

② 공시가격 서울 18.67% 폭등, 보유세 부담 어디까지?

2026년 공동주택 공시가격(안)이 발표된 이후 보유세 충격이 계속되고 있습니다. 서울 아파트 공시가격은 평균 18.67% 상승하며 전국(9.16%)의 두 배를 넘겼습니다. 이는 2007년(28.42%), 2021년(19.89%)에 이은 역대 세 번째 상승률입니다.

지역	공시가격 상승률
성동구	29.04% (전국 최고)
강남3구 평균	24.7%
한강 인접 자치구	23.13%
서울 평균	18.67%
전국 평균	9.16%

실제 보유세 부담으로 환산하면, 서초구 래미안엘라비네일 84㎡의 보유세는 1,829만원 → 2,855만원(+56.1%), 강남구 압구정 신현대9차 111㎡는 1,586만원 → 2,647만원(+42.5%)으로 급증합니다. 소유자 의견 청취 기간은 4월 6일까지이며, 최종 공시는 4월 30일 예정입니다.

📊 집사노트 분석
공시가격 현실화율은 69%로 동결되었지만, 2025년 서울 아파트 실거래가가 왔옥 많이 올랐기 때문에 시세 반영만으로도 공시가격이 대폭 뛰었습니다. 핵심은 보유세 부담이 곧 매도 압력으로 전환되고 있다는 점입니다. 위의 하락 7개 구 중 상당수가 공시가격 상승률 상위 지역과 겹칩니다.

→ 집사 판단: 공시가 폭등 → 보유세 급증 → 매물 출회 → 가격 조정의 순환 고리가 작동 중, 특히 고가 아파트 보유자의 세금 부담이 매도 결정을 앞당기고 있다

출처: 서울경제, 머니투데이 (2026.03.18)

 

※ 국토교통부·한국부동산원 기준 | 집사노트 자체 제작

③ 2분기 분양가상한제 물량 2.2만 가구, 수도권 84%↑

2분기 전국 분양가 상한제 일반분양 물량이 2만2,432가구로 집계되었습니다. 전년 동기(1만4,516가구) 대비 54.5% 증가한 규모입니다. 특히 수도권이 1만9,903가구로 전체의 88.7%를 차지하며, 전년 대비 84.1%나 늘었습니다.

주요 단지	위치	가구 수
아크로 드래곤	서울 서초구	1,161가구 (일반 56)
고덕국제신도시 수자인풍경채	경기 평택	1,126가구
풍무역세권 수자인 그래센트 2차	경기 김포	639가구
동탄 그웰 160	경기 화성	160가구

📊 집사노트 분석
분양가상한제 적용 단지는 주변 시세 대비 저렴하게 분양되므로 실수요자에게 기회입니다. 다만 서울 물량은 '아크로 드래곤' 한 곳뿐이며 일반분양이 56가구에 불과해 로또 청약이 될 가능성이 높습니다. 수도권 물량의 대부분은 경기 외곽(평택·김포·화성)에 집중되어 있어, 입지와 교통 여건을 쌈쌈히 따져봐야 합니다.

→ 집사 판단: 2분기 분양가상한제 물량은 역대급이나, 서울 핵심 입지는 극소수 — 경기 외곽 단지는 교통 인프라 확정 여부가 투자 판단의 핵심

출처: 한국경제, 이투데이 (2026.03.25)

이전 청약 분석에서 다뤘던 전국 청약 경쟁률 동향도 함께 참고하시면 도움이 됩니다.

 

[청약 길잡이] 전국 3대1 추락, 서울만 155대1인 이유

④ 양도세 중과 유예 D-44, 다주택자 매도 시한 임박

2022년부터 계속 연장되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됩니다. 이재명 대통령은 "재연장을 생각했다면 오산"이라며 유예 종료를 분명히 했습니다. 남은 기간은 44일입니다.

구분	현재(유예 중)	5월 10일 이후
2주택자 세율	기본세율(6~45%)	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율(6~45%)	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	적용	적용 불가

다만 보완 조치로 강남·서초·송파·용산구 주택은 5월 9일 전 매매계약 체결 후 4개월 내 양도 시 중과 제외, 2025년 10월 신규 지정 조정대상지역은 5월 9일 전 계약 체결 후 6개월 내 잔금 시 중과 제외됩니다.

📊 집사노트 분석
양도세 중과가 부활하면 다주택자의 세금 부담은 수억 원 단위로 차이가 납니다. 장기보유특별공제까지 사라지기 때문에 실제 세무 부담은 더 팍팍합니다. 현재 강남권 매물 증가와 가격 하락의 핵심 원인 중 하나가 바로 이 D-44 시한입니다.

→ 집사 판단: 다주택자라면 남은 44일이 '골든타임' — 보완 조치 요건을 쌈쌈히 확인하고, 세무 전문가 상담을 서두르는 것이 현명하다

출처: 대한민국 정책브리핑, MBC뉴스

양도세 중과 관련 상세 분석은 집사가 이전에 다뤘던 아래 글을 참고해 주세요.

 

[정책 읽어드림] 양도세 중과 D-45, 다주택자 지금 팔아야 할까?

⑤ 전월세 갭신 비율 51.8%, 임차의 중심 시장으로 전환

서울 아파트 전월세 시장이 임차의 중심으로 빠르게 재편되고 있습니다. 올해 1분기 서울 아파트 전월세 계약 중 갭신 비율은 48.2%를 기록했고, 3월만 놓고 보면 51.8%로 절반을 넘어섰습니다.

전셋값 상승, 신규 매물 부족, 대출 규제 강화, 토지거래허가구역 지정 등이 복합적으로 작용하면서, 세입자들이 새로운 주거지를 찾기보다 기존 거주지 계약 갱신을 선택하는 흐름이 강화되고 있습니다.

📊 집사노트 분석
갱신 비율이 50%를 넘었다는 것은 저절반 이상의 세입자가 "이사보다 현 거주지 유지"를 선택한다는 뜻입니다. 전세 시장의 유동성이 줄어들면 신규 전세가격은 더 귀해지고, 신규 전세가격은 상승 압력을 받게 됩니다. 매매 시장 조정과 달리, 전세 시장은 방강간 강보합 이상을 유지할 가능성이 높습니다.

→ 집사 판단: 매매는 조정, 전세는 강보합 — 전세 만기를 앞썬 세입자라면 갱신권 행사 여부를 빠르게 결정하는 것이 유리하다

출처: 오늘의 클릭 (2026.03.24)

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오늘 아침 브리핑은 여기까지입니다. 서울 부동산 시장이 '고가 아파트 조정 + 비강남 상승 + 전세 강보합'이라는 복합 국면에 진입했습니다. 각자의 상황에 맞는 전략을 세우시길 바랍니다. 독자님들, 좋은 하루 보내세요.

본 브리핑은 집사노트의 집사가 자동 수집·분석한 정보입니다. 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적이며, 최종 투자 판단은 본인의 책임입니다.