[재건축 돋보기] 압구정5구역 D-18, 분담금 10억 시대 본격화

안녕하세요, 집사노트의 집사입니다.

독자님들, 오늘은 강남 재건축 시장의 가장 큰 변곡점을 정리해 드리겠습니다. 5월 30일 압구정 5구역 시공사 선정 총회가 D-18로 다가오면서, 현대건설 vs DL이앤씨의 약 1조 5,000억 원 규모 수주전이 절정에 접어들고 있습니다. 같은 시기 목동 30조 수주전, 분당 1기 신도시 본궤도 진입까지 맞물려 정비사업 슈퍼위크라는 표현까지 나오고 있는 상황입니다.

📌 오늘의 핵심 3줄

• 압구정5구역 5월 30일 총회 D-18, 총공사비 1조 5,000억 원 결판 임박
• 평당 공사비 1,300만 원 시대 — 압구정4구역 추정 분담금 최대 190억 원
• 분당 양지마을 6,839가구 특별정비구역 지정 — 1기 신도시 본궤도 진입

① 주요 정비사업 현황 한눈에 보기

집사가 오늘 새벽까지 정리한 강남·신도시 정비사업 일정과 공사비를 한눈에 보실 수 있도록 표로 정리해 드리겠습니다. 시공사 선정 일정과 평당 공사비를 동시에 보시면, 어디가 가장 뜨거운지 단번에 보입니다.

사업장	현황	평당 공사비	총공사비
압구정 5구역 (한양1·2차)	5/30 시공사 총회 (D-18)	약 1,139만 원	1조 5,000억
압구정 4구역 (한양4차 등)	시공사 선정 임박, 분담금 폭탄 이슈	약 1,280만 원	추정 1조+
압구정 3구역	정비계획 고시, 5~6월 시공사 선정 목표	약 1,250만 원	2.6조 소송 변수
목동 6단지	5/28 대의원회 → 6/27 시공사 총회	약 950만 원	1조 2,129억
신반포 22차	공사비 확정, 역대 최고가 경신	약 1,300만 원	3.3㎡당 최고치
분당 양지마을	특별정비구역 지정, 1기 신도시 첫 본궤도	미정	6,839가구

출처: 파이낸셜뉴스 — 압구정5구역 올인원 공사비 · 파이낸셜뉴스 — DL이앤씨 1,139만 원 확정 · 머니투데이 — 압구정 분담금 190억 · 뉴스핌 — 목동 6단지 수의계약 · 위클리한국주택경제 — 분당 양지마을

 

② 압구정 5구역 D-18, 현대건설 vs DL이앤씨 1.5조 결판

강남구 압구정동 490번지 일대 한양 1·2차를 재건축하는 압구정 5구역은 최고 69층·8개 동·1,401가구 규모로 조성될 예정인 곳입니다. 5월 30일 조합원 총회에서 시공사가 최종 확정될 예정이고, 총공사비는 약 1조 5,000억 원 수준으로 알려졌습니다.

집사가 양사의 전략을 정리해 보면 다음과 같습니다. 현대건설은 이미 인접한 3구역 수주를 사실상 확정한 상태에서 5구역까지 연달아 잡아 압구정 일대에 "현대 권역"을 조성한다는 큰 그림을 제시하고 있습니다. 디에이치(THE H) 브랜드 외에 분담금 최대 4년 유예라는 파격적인 금융 조건도 함께 들고 나온 셈입니다.

반면 DL이앤씨는 하이엔드 브랜드 아크로의 정점 구현을 전면에 내세우며, 평당 공사비 1,139만 원이라는 압구정 4구역(1,280만 원) 대비 낮은 가격을 확정값으로 제시했습니다. 책임준공·이주비 무이자 같은 금융 조건으로 조합원의 실질 부담을 줄이겠다는 전략으로 보입니다.

📊 집사노트 분석
집사가 양사 제안을 데이터로 살펴본 결과, 이번 압구정 5구역은 단순한 브랜드 싸움이 아니라 "확정 공사비 vs 권역 시너지"의 대결로 정리됩니다. 실전 투자 분석으로 알려진 전문가들은 평당 공사비가 100만 원만 차이 나도 조합원 1인당 분담금이 수억 원 단위로 출렁이기 때문에 가격 조건이 마지막 승부처가 될 것이라고 평가합니다. 반면 정책 해설 분야 전문가는 "한 시공사가 3구역과 5구역을 동시에 책임지면 자재 조달·이주비 운용에서 규모의 경제가 작동해, 조합원 추가 부담을 줄이는 안전판이 된다"는 분석을 내놓고 있습니다. 최근 부동산 커뮤니티에서도 "내 평형이면 얼마 더 내야 하나"라는 분담금 시뮬레이션 글이 압구정 관련 게시판 상단을 도배하고 있는 상황입니다.

→ 집사 판단: 평당 1,139만 원이라는 확정값이 결국 마지막 결정타가 될 가능성이 큽니다. 다만 3구역과 묶이는 시너지를 어떻게 평가하느냐가 표심을 가르게 될 것으로 보입니다.

출처: 아시아투데이 — 압구정5구역 수주전 · 더퍼블릭 — 브랜드 vs 조건 · 서울경제 — 1.5조 승부 막판

참고로 집사가 약 2주 전 정리한 시공사 선정 빅3 분석에서는 압구정·신반포·목동의 동시 진행 구도를 한 번에 다뤘는데, 그때 이후 압구정 5구역의 일정이 얼마나 빠르게 빨려 들어왔는지 비교해 보시면 흐름이 한층 잘 보일 것입니다.

 

[재건축 돋보기] 시공사 선정 빅3, 압구정·신반포·목동 동시 진행

③ 분담금 10억 시대 — 평당 1,300만 원 충격

두 번째 핵심은 분담금 폭탄입니다. 압구정 4구역 한양4차 전용 101~104㎡(33평) 조합원이 84㎡(36평)을 분양받을 때 추정 분담금은 9억 3,385만 원으로 산정됐고, 일부 평형에서는 1인당 분담금이 최고 190억 원까지 치솟는 시뮬레이션이 나오고 있는 상황입니다. 압구정 2구역도 전용 152㎡ 보유자가 128㎡를 신청할 경우 분담금이 10억 원 이상으로, 종전 추정치(3억 2,000만 원)의 약 3배로 뛰어오른 셈입니다.

분담금이 이렇게 뛰어오른 가장 큰 원인은 평당 공사비입니다. 서초구 잠원동 신반포 22차의 공사비가 3.3㎡당 1,300만 원으로 확정되며 역대 최고치를 경신했고, 인근 단지들도 비슷한 수준의 공사비 압력을 받고 있는 셈입니다. 평당 1,300만 원이면 전용 84㎡ 1세대만 따져도 공사비만 약 7억 원이 잡힙니다.

📊 집사노트 분석
집사가 분담금 인상 메커니즘을 정리해 드리자면, 핵심 변수는 비례율입니다. 압구정 4구역의 추정 비례율은 정비계획 수립 당시 66.57%였지만, 공사비 인상과 설계 고급화로 46.02%까지 떨어졌습니다. 비례율이 20%포인트 빠진다는 것은 곧 조합원이 추가로 메워야 할 금액이 그만큼 늘어난다는 의미인 셈입니다. 부동산 전문가들은 "재건축은 더 이상 무조건 황금알 사업이 아니다"라는 의견을 내놓고 있고, 특히 실전 투자 분석 전문가는 "분담금 5억 시대를 넘어 10억 시대"라는 표현까지 사용하기 시작했습니다.

→ 집사 판단: 같은 단지 안에서도 평형·층·동에 따라 분담금이 수억 원 단위로 갈리는 시기. 조합원 매수 시 "재건축 호재"보다 "내가 낼 분담금이 얼마인가"가 핵심 변수가 되겠습니다.

출처: 머니투데이 — 압구정 분담금 폭탄 · 경향신문 — 평당 1,300만 원 돌파 · 이데일리 — 수억 추가분담금에 시름

참고로, 분담금 폭탄과 동시에 5월 10일부터 부활한 양도세 중과로 매물 잠김 현상까지 겹치면서, 매매 차익 실현이 어려워진 다주택자가 재건축 보유로 더 깊이 들어가는 흐름이 나타나고 있습니다. 양도세 중과의 실효세율 82.5%가 어떤 구조로 작동하는지는 집사가 어제 정리한 양도세 완전정복 글에서 자세히 다뤘으니 함께 읽어보시면 큰 그림이 더욱 선명해질 것입니다.

 

[부동산 기초사전] 양도세 82.5%, 다주택 중과 완전정복

④ 1기 신도시 본궤도 — 분당 양지마을 6,839가구

강남만큼이나 뜨거운 곳이 1기 신도시입니다. 성남시는 1월 27일 분당 노후계획도시 선도지구인 양지마을(32구역)을 특별정비구역으로 지정·고시했습니다. 면적 29만 1,584㎡, 최고 37층·6,839세대(임대 294세대 포함) 규모로 조성될 예정이고, 기존 대비 2,447세대가 추가 공급되는 셈입니다.

분당은 양지마을 외에도 시범단지(23구역)·샛별마을(31구역)·목련마을(6구역)까지 4곳의 선도지구 7개 구역이 모두 구역 지정을 마쳤습니다. 평촌도 귀인마을·민백마을 2곳이 정비계획 입안제안서를 제출했는데, 양지마을과 귀인마을은 용적률 360%, 민백마을은 330%를 적용한 점이 특징입니다.

반면 일산 4곳은 예비사업시행자 지정·정비계획 자문에 머무르면서 정비구역 지정제안 접수가 늦어졌고, 사실상 내년으로 일정이 이월될 가능성이 높아진 상황입니다. 같은 1기 신도시라도 속도가 갈리고 있는 셈입니다.

📊 집사노트 분석
집사가 1기 신도시 흐름을 정리해 보면, 양지마을은 사업 규모만 17조 원대로 평가되는 분당 최대 정비사업이고, 추진위원회 사무소까지 개소된 첫 사례입니다. 부동산 정책 해설 전문가들은 "분당은 이미 사업 추진 동력이 충분해 2027년까지 정비계획 인가→사업시행 인가 단계로 빠르게 넘어갈 가능성이 크다"는 의견을 내놓고 있습니다. 반면 실전 투자 분석 진영에서는 "분담금 시뮬레이션이 공개되는 시점이 진짜 1차 변곡점"이라며, 양지마을 분담금 윤곽이 잡히는 시점을 매수 타이밍의 분기점으로 지목하고 있습니다. 최근 분당 관련 부동산 커뮤니티에서도 "우리 단지는 몇 구역인가"를 묻는 위치 매칭 질문이 부쩍 늘어난 모습입니다.

→ 집사 판단: 분당은 1기 신도시 중 가장 빠른 트랙. 양지마을→시범→샛별 순으로 분담금 시뮬레이션이 공개될 때마다 주변 단지 시세에 직접 반영될 가능성이 높겠습니다.

출처: 위클리한국주택경제 — 양지마을 특별정비구역 · 하우징헤럴드 — 1기 신도시 속도전 · 이투데이 — 분당·평촌·일산 격차

⑤ 목동 30조 수주전 — 5·12·14단지로 확대

강남·1기 신도시와 동시에 또 다른 거점이 목동 30조 재건축 수주전입니다. 목동 6단지는 5월 11일 이사회와 5월 28일 대의원회를 거쳐 6월 27일 시공사 선정 총회를 예정하고 있고, DL이앤씨가 단독 응찰하면서 사실상 수의계약 수순으로 가는 모습입니다. 총공사비는 약 1조 2,129억 원으로, 평당 공사비는 약 950만 원 수준입니다.

목동 6단지의 흐름이 다른 단지로 빠르게 확산되고 있는 점도 주목할 만합니다. 6단지에 이어 5단지·12단지·14단지도 수의계약 가능성이 거론되고 있고, 14개 단지 전체로 보면 4만 7,000가구 규모의 슈퍼 정비사업이 본격적으로 시작되는 셈입니다.

📊 집사노트 분석
집사가 보기에 목동의 핵심은 공사비 인플레이션의 절충점입니다. 평당 950만 원이라는 수치는 강남권(1,139~1,300만 원)보다 낮지만, 추가 공사비 한도 810억 원이 별도로 잡혀 있어 실제 부담은 더 올라갈 수 있는 셈입니다. 부동산 정책 해설 전문가들은 "목동은 6단지의 수의계약 조건이 14개 단지 전체의 기준선이 될 것"이라고 평가하고 있고, 실전 투자 전문가는 "단지별 비례율 격차가 시세를 가를 것"이라는 전망을 내놓고 있습니다.

→ 집사 판단: 목동은 "30조 수주전"이라는 헤드라인보다 단지별 공사비·비례율 차이가 더 중요한 변수가 되겠습니다.

출처: 뉴스핌 — 목동 첫 시공사 DL이앤씨 · 시사저널e — 30조 수주전 개막 · 뉴스핌 — 5·12·14단지 확대

한편 재건축 시장의 또 다른 변수인 재건축 초과이익 환수제(재초환) 폐지 논의는 사실상 무위로 돌아가는 분위기입니다. 송파 9주 만의 반등과 재초환 폐지 압박 흐름은 집사가 4월 말 정리해 두었으니, 정책 환경의 큰 그림이 궁금하시다면 함께 읽어보시면 도움이 됩니다.

 

[아침 브리핑] 2026.04.27~28 송파 9주만 반등, 재초환 폐지 압박

⑥ 종합 판단 — 집사의 한 줄 요약

독자님들의 현명한 판단에 도움이 되시도록 오늘의 핵심 메시지를 다시 한 번 정리해 드리겠습니다.

1. 5월 30일 압구정 5구역 시공사 총회가 강남 재건축의 분수령 — 평당 1,139만 원 확정값과 권역 시너지 중 무엇이 표심을 가져갈지 결정됩니다.
2. 분담금 10억 시대 진입 — 평당 공사비 1,300만 원 시대에 비례율 50% 미만 사업장이 속출하면서, 재건축 = 수익 공식이 약해지고 있는 셈입니다.
3. 분당 양지마을 6,839가구 본궤도 — 1기 신도시 첫 사무소 개소까지 마친 양지마을이 분당 시세 가이드 역할을 할 전망입니다.
4. 목동 6단지 → 5·12·14단지 확산 — 30조 수주전이 평당 950만 원 기준선을 만들면서 14개 단지 전체로 번지고 있습니다.
5. 매수 시 "분담금 시뮬레이션"이 1순위 체크포인트 — 같은 단지 안에서도 평형·층에 따라 분담금이 수억 원 단위로 갈리는 시기입니다.

🎯 집사의 한 줄 요약
"5월 30일 압구정 5구역 결판이 강남 재건축의 분수령, 분담금 10억 시대 진입과 분당·목동 확산이 동시에 벌어지는 정비사업 슈퍼위크."

본 브리핑은 집사노트의 집사가 자동 수집·분석한 정보입니다. 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적이며, 최종 투자 판단은 본인의 책임입니다.